Audit énergétique : dans quels cas est-il obligatoire et comment se déroule-t-il ?

L’audit énergétique est obligatoire pour vendre une maison individuelle ou un immeuble détenu par un seul propriétaire lorsque le DPE le classe E, F ou G, et il conditionne aussi l’aide publique à la rénovation d’ampleur. Ce document va plus loin que le DPE : il décrit les faiblesses du logement et propose des scénarios de travaux chiffrés. Sa réalisation, à la charge du propriétaire, demande une visite sur place par un professionnel habilité.

Dans quels cas l’audit énergétique est obligatoire

L’audit énergétique réglementaire est obligatoire dans deux situations : la vente d’un logement énergivore détenu en monopropriété et la demande de MaPrimeRénov’ pour une rénovation d’ampleur.

À la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété

L’obligation d’audit à la vente concerne les maisons individuelles et les immeubles entiers non soumis au statut de la copropriété, lorsqu’ils sont mis en vente avec une mauvaise étiquette DPE. En France métropolitaine, elle s’applique aux classes F et G depuis le 1er avril 2023, à la classe E depuis le 1er janvier 2025, et s’étendra à la classe D le 1er janvier 2034. Les départements d’outre-mer suivent un calendrier distinct.

Les appartements en copropriété échappent à cette obligation, tout comme les logements mis en location. Le vendeur remet l’audit à l’acquéreur dès la première visite, puis l’annexe à la promesse et à l’acte de vente. Il n’a en revanche aucune obligation de réaliser les travaux recommandés.

Pour obtenir MaPrimeRénov’ en rénovation d’ampleur

MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur repose sur un audit énergétique réalisé avant le début des travaux, dans le cadre de la mission de Mon Accompagnateur Rénov’. Le scénario retenu doit faire gagner au moins deux classes au logement, et les travaux réalisés doivent correspondre à ce scénario. Les conditions détaillées de l’aide évoluent souvent : elles sont regroupées dans la section consacrée aux données à mettre à jour.

Qui peut réaliser un audit énergétique réglementaire

L’audit énergétique réglementaire doit être confié à un professionnel habilité qui visite lui-même le logement, sans sous-traiter cette visite. La réglementation autorise plusieurs profils :

• pour une maison, un diagnostiqueur immobilier certifié pour le DPE qui justifie des compétences requises pour l’audit ;
• pour une maison, un bureau d’études qualifié « audit énergétique en maison individuelle » (OPQIBI 1911 ou Qualibat 8731) ou une entreprise certifiée RGE « offre globale » ;
• pour un immeuble, un bureau d’études qualifié pour l’audit énergétique des bâtiments collectifs (par exemple OPQIBI 1905) ;
• dans tous les cas, un architecte inscrit à l’ordre ou une société d’architecture ayant suivi une formation dédiée.

Le professionnel doit aussi être indépendant du propriétaire et couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle. Pour une maison mise en vente, le diagnostiqueur certifié est souvent le choix le plus simple, car il intervient déjà sur les autres diagnostics du dossier. Le bureau d’études thermiques se justifie surtout pour un immeuble ou un projet de rénovation d’ampleur, où les calculs et le dimensionnement des équipements pèsent davantage. Avant de signer, demandez l’attestation de certification ou de qualification, contrôlez-la dans l’annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés ou auprès de l’organisme de qualification, et comparez au moins deux devis précisant la durée de la visite et le contenu du rapport.

Comment se déroule un audit énergétique

Un audit énergétique se déroule en deux temps : une visite technique du logement, puis la remise d’un rapport qui propose des parcours de travaux.

Pendant la visite, l’auditeur relève la composition des murs, de la toiture et des planchers, l’état des menuiseries, le système de chauffage, la production d’eau chaude et la ventilation. Préparez les documents qui l’aideront : récapitulatif du dernier DPE, factures d’énergie, plans, factures de travaux déjà réalisés, notices des équipements. Plus le dossier est complet, moins l’auditeur recourt à des valeurs par défaut, qui pénalisent souvent le résultat.

Le rapport d’audit dresse un état des lieux de la performance énergétique et environnementale du logement, puis propose au moins deux parcours de travaux qui étudient six postes : murs, planchers bas, toiture, menuiseries, ventilation, chauffage et eau chaude. Le parcours par étapes doit, dès la première étape, faire gagner au moins deux classes et traiter deux postes d’isolation. Le parcours en une seule étape vise directement une rénovation performante, qui correspond en principe à la classe B.

Lorsque des contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou de coût empêchent d’atteindre la classe B, l’audit doit au minimum viser la classe C pour un logement classé E, la classe D pour un F et la classe E pour un G. Chaque étape est chiffrée en euros TTC, avec la classe atteinte, les économies attendues et les principales aides mobilisables. L’auditeur transmet le rapport dans un délai d’un mois après la visite.

L’audit énergétique réglementaire reste valable cinq ans, contre dix ans pour un DPE, tant que le bâti et les équipements ne sont pas modifiés.

Audit énergétique ou DPE : les différences

L’audit énergétique complète le DPE sans le remplacer : le DPE attribue une étiquette au logement, l’audit explique comment l’améliorer.

Vérifier son étiquette avant de commander un audit

Un propriétaire dont le logement est chauffé à l’électricité doit vérifier son étiquette DPE avant de payer un audit, car le mode de calcul a changé. Le coefficient de conversion est le facteur qui transforme l’électricité consommée au compteur en énergie primaire dans le calcul du DPE et de l’audit. Sa baisse a fait gagner une classe à de nombreux logements chauffés à l’électricité, sans travaux.

Une maison passée de E à D grâce à ce nouveau calcul ne relève plus de l’obligation d’audit à la vente jusqu’en 2034. Le DPE encore valable n’a pas besoin d’être refait : une attestation mentionnant la nouvelle étiquette se télécharge gratuitement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe. Les valeurs successives du coefficient figurent dans la section des données à mettre à jour.

Après l’audit : financer et réaliser les travaux

Les travaux recommandés par un audit énergétique ouvrent droit à des aides, à condition de déposer les demandes avant de commencer le chantier et, pour les primes énergie, avant de signer les devis.

Se faire accompagner pour une rénovation d’ampleur

Mon Accompagnateur Rénov’ est un professionnel agréé par l’Anah qui suit le propriétaire de l’audit jusqu’à la fin du chantier, et son intervention est obligatoire pour MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur. Il réalise ou fait réaliser l’audit, aide à choisir le scénario, établit le plan de financement et effectue des visites sur le chantier. Un rendez-vous avec un conseiller France Rénov’, service public gratuit, est obligatoire avant le dépôt de la demande d’aide.

Les certificats d’économies d’énergie (CEE) sont un dispositif qui oblige les fournisseurs d’énergie à financer des économies d’énergie, notamment sous forme de primes versées aux ménages. Des sociétés spécialisées prennent en charge le montage de ces primes pour le compte du propriétaire. Avant de s’engager, comparez le montant proposé pour chaque poste de travaux et vérifiez si la prime est versée au ménage ou déduite directement de la facture.

Confier les travaux à des entreprises RGE

Les travaux financés par MaPrimeRénov’ doivent être réalisés par des entreprises titulaires du label RGE dès que cette qualification existe pour le type de travaux concerné. Le label RGE (Reconnu garant de l’environnement) atteste qu’une entreprise du bâtiment est qualifiée pour un type de travaux précis, comme l’isolation des combles ou la pose d’une pompe à chaleur. Vérifiez que la qualification couvre le poste concerné, pas seulement l’activité générale de l’entreprise.

Demandez des devis qui reprennent les épaisseurs d’isolant, les performances et les équipements indiqués dans le scénario de l’audit. Un devis qui s’en écarte peut empêcher d’atteindre le gain de classes visé et compromettre l’aide.

Prix, coefficient et aides : les données à mettre à jour

Les données ci-dessous dépendent d’arrêtés et de lois de finances qui changent régulièrement, et cette section est la seule à actualiser lors d’une mise à jour. Elles correspondent aux textes en vigueur en novembre 2026.

La fiche de l’Agence nationale pour l’information sur le logement détaille le cadre juridique de l’audit énergétique réglementaire.

Questions fréquentes sur l’audit énergétique

L’audit énergétique est-il obligatoire pour vendre un appartement ?

Non, l’audit énergétique réglementaire ne s’applique pas à la vente d’un appartement situé dans une copropriété, même classé F ou G. L’obligation vise les maisons individuelles et les immeubles entiers détenus par un seul propriétaire. Le vendeur d’un appartement doit en revanche fournir un DPE en cours de validité dans le dossier de diagnostic technique.

Qui paie l’audit énergétique lors d’une vente ?

Le vendeur paie l’audit énergétique réglementaire, comme les autres diagnostics du dossier de vente. Son prix n’est pas réglementé et varie selon la surface du bien et la région. Comparer au moins deux devis détaillés reste le moyen le plus sûr de payer un tarif cohérent avec le marché local.

Faut-il réaliser les travaux préconisés par l’audit pour vendre ?

Non, le vendeur n’a aucune obligation de réaliser les travaux proposés par l’audit énergétique avant la vente. L’audit informe l’acquéreur du coût probable de la remise à niveau du logement. En pratique, ce chiffrage pèse souvent dans la négociation du prix, surtout pour une maison classée F ou G.

Un audit énergétique reste-t-il valable si la vente est reportée ?

Oui, l’audit énergétique réglementaire reste valable cinq ans à compter de sa réalisation. Si le bâti ou les équipements changent entre-temps, par exemple après une isolation ou le remplacement de la chaudière, un nouvel audit devient nécessaire pour refléter l’état réel du logement. Un DPE mis à jour doit alors l’accompagner.

Par où commencer si vous vendez une maison classée E, F ou G

La première démarche consiste à vérifier que le DPE du logement est valable et calculé avec le coefficient en vigueur, en téléchargeant l’attestation sur l’Observatoire DPE-Audit si le chauffage est électrique. Si l’étiquette reste E, F ou G, commandez l’audit avant de publier l’annonce, puisqu’il doit être disponible dès la première visite et que le rapport peut arriver jusqu’à un mois après le passage de l’auditeur. Rassemblez factures et plans avant ce passage : le rapport reposera sur des données réelles plutôt que sur des valeurs par défaut.